之前发布了上半部分深圳买房战役(上):毫不冲动的「冲动消费」,聊了一下如何确定自己的需求;这一篇主要是完整「供述」整个流程,想要买一手房的朋友们可以参考

这一部分专门来介绍一下此次「打新」(是买一手房,不是股票啊喂)的整个流程,可能穿插着我给自己添堵的心路历程。首先一张图说明整个流程:

「打新」全流程

令人发指的14步,还不算前期做的功课。其实开盘之前,地产商会把完整的操作流程都放在公众号上,绝对的事无巨细。这篇文章里我则会每个步骤的重点和我经历的「坑」捞出来聊聊。那么现在开始(深吸一口气)。

1.关注房源和准备资金

这两项是相辅相成的,能备齐的资金决定了需要关注什么样的房源,而关注的房源可能会微微调整你的资金预期(比如准备了100块,但是110块的房子实在是太好了,割舍不了,那就要再凑10块了)。关注一手房源的渠道上一期已经说了,但是那个只是浅层信息,这里说的关注要更加深入,也就是说在你确定了心仪的新盘后,要one by one的深入了解这个盘的各项指标(具体有哪些指标请参考上一期)。这里除了关注楼盘公众号,网上冲浪搜索信息,在打新群窥屏等SOP之外,还有一个我花了大价钱(也就是买房的钱)买到的终极奥义——勾兑销售人员。

首先,在哪里联系销售呢?一般关注了公众号,都会有楼盘的联系方式,打电话过去说有意向购买,都会给你分配一个销售人员。一旦加上了销售微信,千万别害羞,开聊。大到十四五规划,小到房子的装修材料都可以问,甚至没事儿拉拉家常,至少维持一个周活状态。销售人员不同于中介,ta一段时间内只会卖一个楼盘,所以新房的销售都会对楼盘更了解,而且不会有中介费多少的比较。

当然,这里跟销售人员的沟通也会有一些坑存在,比如,销售人员太忙不回微信怎么办?如果只是回的慢,不是完全不回复,问题不大。如果压根不理人,可能有三种情况——ta不专业,这套楼盘太火了,ta不想要这份工作了。第一、三种情况可以拨打公众号上的电话要求更换,第二种情况我直接不买了。

准备资金这里就不多说了,量力而行即可,切忌给自己添堵。

2.预约看房(展示厅)

聊得差不多就可以去看房了,通常跟销售预约即可。一般新房展示厅都是项目全景和周边+样板间的模式。展示厅位置可能在项目上,也可能在异地,这一点差别不大,都是大型「王婆卖瓜」现场,这也是新房的缺点之一,基本都是卖个想象。

为了尽量规避展示厅带来的「上头」体验,建议项目周边环境一定要实地考察,而且不止一次。周边的人、地铁、商业等要素,多去几次就有自己 的判断了。

样板间一般都比较加分,如果看完样板间感觉更不好了,那么就要慎重考虑了。另外比较容易出现的「障眼法」就是缩小家具的尺寸以在视觉上「扩大」房间尺寸,这里下来看看户型平面图就迎刃而解。

另外如果想要深入研究项目整体情况,还有一个「秘笈」,就是项目报给有关机构公示的文件,一般是在当地城市更新和土地整备局的信息公示页面可以找到,(如,深圳南山城市更新和土地整备局),搜索关键字多为「xxx(项目备案名称)总平面图」。这个图比任何宣传都更加具备法律效力,楼盘上下左右、里里外外的所有信息基本都有。这里列出几项,大家体会一下。

项目平面图(部分)
项目经济指标说明(部分)

从平面图我们可以关注到

建筑分布:小区整体建筑分布、朝向,会比售楼处的沙盘更准确地反应实际状况。比如户型图上每个房间都有窗户,可是从平面图上,我们可以注意到窗户是否真的通透朝外,如果是朝向天井,这种就会非常影响采光和通风的效果。

建筑高度:可以大致估算出自己意向购买的层数的具体离地面高度,进而可以到建筑实地通过无人机飞升到对应高度,查看视野景观如何。

物业配套:分析小区的公共设施,如垃圾转运点、化粪池、停车场出入口、泳池、体育场地、社康等,具体分布在哪栋楼,可以根据自己的需要选择,是否靠近或者远离某些设施。

日照时间:图例备注中会注明小区的满足的日照标准。注意满足冬至日1小时日照和大寒日1小时日照是有差别的,相对来说满足冬至日1小时日照的标准更高一些。不过也不要被这里日照说明吓倒,建筑物总有一些低楼层的犄角旮旯户型光照欠佳进而影响小区整体的日照基准线。具体的日照时间还是要根据自己所选户型的超向、楼层高度以及跟周边建筑物高度、角度的影响决定。

周边建筑物层数高度、与本小区建筑的间距:这个距离决定了周边建筑物对本小区阳光遮挡情况,以及多少层高具有可以越过周边建筑物的视野。

道路隧道:平面图上我们可以清晰看出城市道路的隧道、地铁的隧道具体通过哪栋建筑,如果对隧道影响「风水」有执着考虑的可以从中一窥究竟。其中还有规划的未来道路、地铁、城轨等的预留线路,这些信息会比销售告诉你的精确百倍。

回迁房、人才房:这里规定了这两类住房在整个小区的占比。

停车位:这个信息一般销售也会介绍,图表上会有精确的地面、地下停车位具体数目以及充电桩车位占比信息等。

开放空间:小区不是所有区域都有围栏隔挡的,政府会有求某些配套建筑、场地是24小时对外开放,注意这些开放区域具体的位置和分界线,如果考虑后期开放区域是否会有灯光、噪音等影响所选户型,可做一定规避。

市政配套建设:开发商会按政府要求建设一些配套道路、天桥、绿化景观、公交站、菜市场等。从中可以分析出未来小区的生活便利状况。

此外,对小区土地性质(决定了是否可以到对应学区上学的关键信息)、周边规划有疑问的,可以在「深圳详细规划一张图」中查阅宗地名字、编号、土地性质,然后还可以在「深圳规划局」、「深圳发改委」等政府网站搜索查看对应宗地、道路的规划信息。从而了解周边会有什么商业配套建设、市政道路规划、城市更新项目等。这会比某些销售的满嘴跑火车式宣传靠谱许多。

 

到这里,我们已经基本研究吃透了这个平面图,要不要买这个房基本可以决定了,甚至选房的时候要选哪些房都能划个大概范围了。

3.材料准备与开盘(开盘当天为T日,后续为常规步骤所用工作日)

这两个步骤基本是同步的,材料准备提前1-2天即可。就我们所在城市深圳而言,新房拿到准售证就会马上开盘,但是拿到准售证的时间开发商也不能控制,但是天下没有不透风的墙,在临近开盘的2-3天内,销售都会收到消息并通知你准备材料。

而此时不必惊慌,只要你的资金和偿还能力没有问题,准备材料只需要一天甚至一个上午就可以,需要在意的就是一些银行流水只能打印前n日的数据、集体户口在公司的要拿回原件、你的hr可能忙于摸鱼忘记开收入证明等这种小的关注点了。下面列出了近期深圳新盘需要准备的材料,看起来很多,但实际上除了征信需要亲临线下之外,都可以在网上搞定

身份证明:

→已婚提供夫妻双方二代身份证;

→未婚/离异/丧偶提供本人二代身份证

家庭关系证明:

→已婚提供夫妻双方户口本(首页户主页本人页),请务必要提前去更新户口本上的婚姻状态如果这个跟实际情况不符资料是会被拒绝的,而且临时办理是来不及的;

→未婚/离异/丧偶提供本人户口本(首页、户主页、本人页);若有拥有抚养权的未成年子女需提供未成年子女户口(首页、户主页,本人页)

婚姻状况证明:

→已婚提供结婚证(正副页);

→离异提供离婚证(正副页)及离婚协议或法院判决书、调解书

社保或个税证明(社保网站查询): 深圳社保官网个税查询官网

→深户满三年:需要同时提供近三年社保清单和参保证明或者个税证明

→深户未满三年:需要同时提供最近五年社保清单和参保证明或者个税证明

→非深户满五年:提供近五年社保清单和参保证明或者个税证明

→退休人员(深户):退休前三年社保清单和退休证明

→退休人员(非深户):退休前五年社保清单和退休证明

不动产查询单(公众号查询):深圳不动产查询

→已婚:夫妻双方+未成年子女

→离异3年内本人+3年内前配偶+未成年子女

→未婚:本人

备注:打印时间为诚意登记截止日前14天内

个人征信报告:(线下征信打印服务

未婚/离异/丧偶提供本人;已婚提供夫妻双方,打印日期为近三个月(人民银行详细版,需柜台打印);如有担保人还需提供担保人

收入证明:  (供职单位HR开具)

提供可覆盖月供还款金额2倍以上的收入证明;如有担保人还需提供担保人,担保人和本人加起来满足2倍月供即可

近1年银行流水:(银行手机 App 中打印,或,银行线下门店自助机器打印)

近1年银行流水盖章文件,需体现首付款流水,打印工资流水或能体现稳定收入,不少于月供金额的2倍(未婚/离异/丧偶提供本人、已婚提供夫妻双方);如有担保人还需提供担保人半年流水

资产证明(非必需):

个人存款账户、股票、理财产品等资金记录,仅做补充

而此时,开发商的备案价也确认了,可以在这个网站「深圳市住房和建设局一手房源库 」找到。我们在这个环节紧急做了一件现在也觉得很必要的事情——对户型进行SWOT分析。我们将公示的每一套房源的价格都拉了出来,然后综合单价、首付款、月供以及第一期提到的朝向、采光等要素,对意向房源进行了分析,最后排出了选房的优先级。这一步真的很必要,因为选房的时候没有时间犹豫,所以这里一定要提前做好功课。

我们做的SWOT表格

4.诚意登记和材料审核(T+0-T+3)

开盘后,确认自己的名额OK和材料齐全,就可以在i深圳App登记意向,然后去开发商公众号提交资料。把材料提前扫描为图片格式,跟着指引一步一步做非常简单。需要提醒的是尽量早提交,如果后续有材料不符合要求的话还可以重新提交。这时候也要随时和销售保持联系,确认自己可以通过资料审核,万一被拒,销售也会帮你了解具体的修改补充方案。不论审核是否通过,都会发短信通知。

5.入围和冻结诚意登记金(T+4)

材料通过审核的人数如果没有超过房源的3倍,就不用看积分;材料通过审核的人数如果超过房源的3倍,就要按照积分排序了,一直到排名刚好是房源3倍为止。网红盘竞争激烈就是在这个环节,社区越成熟、价格倒挂二手房越多的,就越红,参与打新的人就越多,入围积分就越高。建议量力而行,对于网红盘可以抱着参与一下熟悉打新流程的心态进行,不要太期望自己的运气会爆棚。综合分析自己的需求,选择适合自己的盘参与打新。好消息是,最近几个月来,深圳打新遇冷,已经基本不需要看积分即可入围。
入围成功的话会收到短信和一个唯一的编号(注意这个不是选房顺序编号,只是你的「代码」)。成功入围之后,这里我们只需要把开发商要求的冻结金转入自己的指定账户即可,之后开发商回短信发送一张电子收据,这个要留好,后面在办理手续的时候需要使用。

6.摇号(T+5)

不论看不看积分,入围之后都要摇号。深圳摇号会有图文直播,开始摇号之前销售会把直播链接发过来。现场公证人员都在,流程比较严谨,屏幕里只会显示你的唯一编号和摇号结果,最后摇出来的号就是你的选房顺序。错过直播也不要紧,最后的结果会收到短信提示,开发商也会在公众号公示。

某楼盘摇号直播现场图

7.模拟选房(T+6)

因为现在选房基本都是在公正处的小程序,而且每个人选房只有短短60秒,为了避免出错,开发商和公证处提供模拟选房。模拟选房一般在正式选房前一天,这个模拟有两场,上午场严格按照正式流程走,这里务必参加;下午场分批选择,没有什么参考意义,可以不参加。

线上选房的步骤主要是:签到->收藏意向房源(如果在你之前这里的房源被选走会变成红色)->选房->结束。看起来很简单做起来也很简单,只是会比较紧张。

这里建议拿出第3步时整理的 SWOT 分析表,将P0、P1的户型依次添加到收藏,随时关注这些户型的选房情况,并调整自己的意中房号的优先级。如,摇号排位太靠后,就要根据前面选的情况,及时调整 SWOT 表中的候选房号优先级,甚至重新调整将后备房源加入 SWOT 分析表。

模拟选房流程非常的重要,一是避免正式选房出错,二是可以预估一下自己的意向房源能不能选到。因为大家都害怕60秒内出错,所以基本都会参与并认真选择,因此上午测试选房结果跟正式的时候差别不大。

之前看房、分析等工作都是为了选房,如果到了这一步还没有想好选哪个房子,那么我只能说:在可接受的范围内选最贵的,开发商定价本来就是结合优缺点定的,我们算不过开发商

8.正式选房(T+7)

正式选房的流程和模拟选房一样,这里不赘述。需要提醒的是选房过程一定要全程盯紧,虽然公证处也会发短信提醒即将到号,但还是时刻关注比较稳妥。我们当时的选房顺序比较居中,根据前一天的模拟选房结果,大概是在11点左右轮到我们,时间有些尴尬我们就干脆请了一上午的年假,在家安心选房。

当然,如果摇号选房顺序过于靠后,也可以弃选,目前深圳每年只能弃选三次,不超过三次对自己是没有实质影响的。

9.签署认购书(T+8)

选房成功就是签署认购书了。我们当时因为疫情原因取消了第二天的线下认购书签署,变为了选房当天线上签署,二者差别不大,而且都很简单。不过需要说明的是认购书签署之前放弃房源,原则上都不算违约,不用承担责任,冻结金也会原路返回。所以开发商肯定是不想给购房者太多考虑时间,希望越快越好。认购书签署后,之前的冻结金会直接划转到开发商的账户里,这里又会有一张电子收据,同样需要保留。

10.交首付、签署预购合同(T+9-T+14)

这里目前还是采用纯线下的模式。具体流程是:在现场的银行驻点取得贷款承诺书->交首付款->签署预售合同->结束。这里每一项都有一些tips:

取得贷款承诺书:这里需要的材料基本和登记时候提供的材料一样,不用特别准备,去了就是一直签名;需要提醒的是:房贷利率是中国人民银行定的,各个银行都一样,基本不存在操作空间,就算有银行贷款经理承诺可以低息贷款,也请扪心自问:是否安全?银行之间比较不同的就是担保人制度,具体的规则可以咨询一下开发商指定的贷款银行。如果有担保人的话,这个还请拉上担保人一起去,担保人需要提供身份证、户口本半年的银行流水、收入证明和征信报告,同时也需要签很多字。
如果需要同时使用公积金贷款,建议提前咨询银行业务员是否可以同时办理。深圳的招商银行、工商银行是可以直接在这一步同时办理商业贷款+公积金贷款。我们提交资料给商业银行,它会帮我们办理好公积金贷款,无需自己再操作。

交首付款:因为冻结的诚意金基本是最低额度的首付金额,所以一般情况下需要补款,直接现场刷卡即可,完成之后开发商会给一个电子版的首付款收据,这个要留好,以后在收房环节还需用到。

签署预售合同:一式四份预售合同,需要签几百个名字,比贷款的时候多多了,签到字型崩坏不认识自己。这里我的心情很复杂,购房者在开发商面前真的很弱势,看合同的时间都没有;当然看了也没用,合同是必然不会修改的。这里仅是购房者签署了合同,开发商还没有签署,所以合同还没有正式生效。不过我们要了一份合同复印件,拿回来研究(虽然也是既定事实,研究也没什么用了)。装修标准、交付标准、项目不利因素都在合同中一一列明,具体应以合同为准,而非售楼处张贴的宣传。可以将这些信息拍照存手机中,方便日后查看。

结束之后,我们的开发商还做作的安排了拍照环节。

11.房产局备案、银行放款

这一步也是简单得不能再简单,只需要把身份证和户口本原件给开发商即可。备了案银行很快就会放款,并提供全款的收据给到开发商。放款的次月或者次次月,就需要还贷了。

快速备案的好处是快速满五。深圳目前的二手房满五年可以免增值税,所以在换房的时候满五是一个很大的优势;坏处就是需要开始还款了,没有时间回血,工资上交银行。

这里补充说明一下公积金的提取。目前深圳的政策是个人贷款最高额度50万,家庭联合贷款(两个人)最高额度90万,需要卡里有3.6万左右的余额(贷款额度的1/14)。当放款之后,完成首月还款之后,就可以办理公积金提取业务了,也不用考虑余额了(除非你马上要购买下一套)。目前预售一手房一次性提取需要的材料是首付款发票和预售合同,这里的「首付款发票」开发商一般要交房之后才提供,所以短期内一次性提取公积金成为了不可能。但如果还想回血,可以选择按月提取。按月提取是在完成首月还款之后,就可以办理了,可以按照月供金额全额提取直到存量提完,后续月份再按照个人和公司缴纳的金额提取。举个例子,如果公积金账户里面有20块的存量,每个月需要还款5块,虽然短期内无法把20块一次性拿出来,但是前4个月可以每月提取5块用于还款,第5个月开始才是按照每个月缴纳的金额提取。

12.交房

新房也分为期房和现房两种。如果是现房,那么基本就可以入住了。但是目前深圳市场上还是期房居多,而期房又有两种情况:

  • 开发商出于资金链稳定等目的,一般都会在政府要求的最早时间开盘,比如目前深圳住建局要求需要出地面2层才可以开盘,那么开发商就会在出地面2层时候马上开始申请预售证、开放展厅。结合刚才第4步说的,预售证时间不太确定,所以各楼盘开盘时,房子盖到了几层,也是不太一样,但是这一类「赶早不赶晚」的开发商,交房都要等半年到两年不等。
  • 开发商笃定的认为房子越卖越贵,会想尽办法捂盘,越晚开盘越好,这时候交房时间就无限接近于零,捂成现房也是有可能。住建局肯定不希望开发商这么做,但这里的博弈作为购房者的我们来说就不是很清楚了。

我们的房子在销售介绍阶段说2022年底交房,但是合同上写的是最晚在2023年3月份交房。这个也是开发商的常规操作了,其实以现在的技术,盖楼和装修都还是挺快的,但是难免受天气、材料等因素滞后,开发商会留足机动时间,毕竟如果合同上规定的日期还未交房,是要真金白银赔给业主的。还有一点要说明,像去年那样遇到疫情,开发商如果晚交房,就叫做「不可抗力」基本是没有赔付的。

13和14因为我们还没有经历过,不知道到时候有哪些坑,这里就不说了;等到真的住进去的时候再写个后续吧。

写在最后

买房对于每个人来说意义不太一样,每个人在买房这件事情上获得的体验也不太一样,但是总归来说是打通了没有玩过的关卡,还是值得纪念的。买房不是美好生活的必要选项,但也会开启新的副本,祝想买房大家早日上车啦!