写在前面
兵荒马乱的买房历程终于结束，在经历了半年的二手房从入门到放弃、小半年的新房探索后，我们最终以一套新房的战绩结束了在深圳买房的战斗。说是战斗毫不过分，从身体到心理，第一次买房都可以说是巨大的挑战。虽然不算什么大成功事件，但是总算上岸。整个买房的过程中最大的一个疑惑就是：为什么买套房子比买杯咖啡还武断？
虽说在房产市场的现状面前，提前收集多少信息，都不可能做出最理性的判断，很多时候还是要看缘分。但是我们还是决定把整个买房的经历整理成文字，希望大家在买房的时候都能「尽人事，听天命」。
如何找到适合自己的房子
「适合的才是最好的」这句话，简直是万金油，在买房子这件事情上也同样适用，如何找到适合自己的房子，还是要从需求出发。首先我们比较明确的情况就是：坐标深圳，首套首贷（贷款可以贷7成）。
新房or二手房
我们从去年开始看房，虽然新房价格更加优惠，但最开始还是希望能买到一套二手房。原因主要有几个：
深圳新房供应量很少，一手房打新竞争激烈，不确定性比较高
新房对资金到位的时间要求比较严格，短期内我们凑不到太多钱
因此我们开始想买房的时候是紧盯二手房的。但是看到2021年春节前，深圳的政策突然出现了大变化——2021年2月8日，深圳市政府颁布了二手房指导价格，银行贷款只能按照指导价格放贷。政府的指导价大幅低于当时的市场价，市场反应还需要一定的时间，就造成了我们需要付出更多的首付，才能买到合适房子的情况。举个例子说：如果我们看上了一套业主报价100块的房子，我们需要30块首付，向银行贷款70块；但是指导价说总价就是70块，那我们只能向银行贷款70*0.7=49块，需要拿出51块的首付。如此这般，因为预算有限，如果想要购买二手房，我们只有两个选择：买更小的房子或者不买二手房。此时我们已经非常动摇，直到年后政府对一手房打新的政策做出了调整，这把我们彻底推向了打新之路。
之前如果有新楼盘是供小于求的，一般是看购房者的社保缴纳月份，社保缴纳月份越多，排名越靠前，越有可能买到房子。这种规则下，确实吸引了很多「社保巨子」打新，只要有钱+有年龄，就比较容易买新房。2021年年后的改变简单来说就是积分打新，积分的规则对在深圳从未有过房产的人重大利好，近十年如果没有房产交易记录的话，直接给40分，然后再加上社保积分（一个月也才0.1分）等其他的积分。因为此前一直是无房状态，所以这个改变对我们来说就非常友好，于是我们就此开始准备打新。
我们会在下面的内容里弱化我们的「新房中心主义」，或是尽量表述新房和二手房的优缺点，列出各个因素对我们的影响；在这一节的最后，我们也会根据自己的实际情况和需求对比新房和二手房的优缺点，大家可以参考。
价格
作为搬砖人，我们在买房这件事情上是绝对的价格敏感，上一部分提到，深圳目前的二手房指导价导致我们需要付出更多的首付，这个是我们绝对不能接受的。而反观新房，深圳采取了限价的政策，也可以理解为是新房的指导价，由于开发商不同于业主，不可能开出比政府审批价格更高的报价，因此购买新房可以获得银行足额的贷款；还是上面的例子，如果我们看上了一套报价100块的新房，我们可以付30块首付，向银行贷款70块；因此在价格上新房完胜，之前「不确定性高」和「短期凑不到钱」的问题在总价面前都不算啥了。
区位
买房子最重要的就是区位，第二重要的还是区位。不管是新房还是二手房，区位都是最重要的，因为区位不仅仅决定着以后的生活质量，还决定着房子保值能力和升值空间。而我们则根据自己的需求将区位细分了一下。
首先是大区位，也就是具体买在那个区。因为我们都是在南山上班（深圳偏西部的行政区），不想浪费太多时间在通勤上面，因此也想买在偏西一点的区域，所以从最开始我们就定位在福田、南山、宝安三个大区。
接下来是小区位，小区位和生活需求息息相关，总结来说就是三个字——「学」、「铁」、「商」，即「学位」、「地铁」、「商圈」；这里二手房就比较有优势，因为好的二手房周边已经发展得比较成熟，而新房这方面则是先天缺陷，需要时间来弥补。
就打新而言，我们的建议是，满足大区位需求的前提下，对比自己的需求，这三个字至少要有两项可以达到「还可以」的程度或至少有一项可以达到「满意」的程度再下手。三项都满足的新房，应该就是传说中比较成熟的网红盘，可遇不可求，往往除了贵还需要比较高的积分。
户型
户型对于居住体验来说十分的重要，因此刚需同学也请重点关注。对于我们来说户型主要考察的因素是各个房间的朝向、楼层和布局，这两个要素又进而决定了动线、采光等其他特征。这里的分类实际上应该做到更细致，但是我们也不是很专业，无法做到更MECE的分类，因为就只说说我们比较在意的点吧。
2020年下半年，我们看了许多二手房，发现了一个不太想承认的规律，深圳10年左右房龄的二手房，户型都比较奇怪——客厅小、无光源，卫生间入口被走廊的墙挡住一半都是常态；而户型比较好的二手房，楼龄都比较高，需要付出很高的装修成本。决定打新之后，看到的新房（样板间）就比较舒服了：
朝向：因为我们在北半球，所以朝南的户型肯定比较好，一般的优先级为：
正南>东南>西南>任何北向
看房过程中发现东南、西南的新房有很多，正南朝向也偶尔能遇到；
楼层：楼层的主要影响受体是采光，次要是电梯；同样的朝向，楼层越高采光越好，但是电梯也会越慢。这里建议综合朝向一起考虑。比如我们最后就选择了朝向东南的中间楼层；如果是朝南的房子，我们可能就可以接受稍低的楼层。
布局：房间的布局影响着生活动线，是决定居住舒适度的重要因素，二手房可以实地考察，新房只能看开发商提供的户型图。所谓动线，就是从进门开始，到各个房间是否通畅，各个房间之间的链接和功能搭配是否合理。比如，从厨房到餐厅是否需要绕过别的房间？从卧室或书房到洗手间是否距离太远等等。这个动线并没有一个绝对的标准，需要结合自己的生活需要进行衡量。但是有一些经典的户型，属于「大家都说好」的那种，共同点就是「户型方正」。如果实在对这一块没有概念的话，可以参考这几个判断标准，如果不能满足所有，也尽量找到自己的优先级：
动静分区、干湿分区、公私分区、通透良好、动线合理、尺寸合理
当然，这里需要提醒的是，新房虽然在户型上也有一定的优势，但毕竟都是开发商提供的想象，很有可能最后又一定程度的货不对板。这里我们也有一定的预期，能不能满足基本的想象，就看到时候开发商的「良心」了。
小区配置
小区是房子的延伸，因此也十分需要关注。我们关注的点主要集中在：容积率、梯户比这两项上。首先说一下概念：
容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。也就是说，容积率越低，小区的拥挤程度越低，约等于小区环境越好。
梯户比：电梯数和每层住户数的比例。这个也不用多说，肯定梯户比越大越好。
回到我们的诉求，因为之前住的房子都是独栋高层，因此很希望能买到一个有小区的房子，所以我们会特别关注容积率，越低越好。而梯户比和容积率之间往往有着不可言说的联系，一般容积率低的小区，定位就倾向于家庭居住、改善住房，因此梯户比往往比较高。当然也不乏错配的小区，结果当然是不好卖。
小区配置这里新房和二手房没有明显的区别，二手房还略有一些优势——稍微打听一下就知道物业管理怎么样，当然物业这里也很重要，不过在我们这里优先级不高，所以我们就以开盲盒的心态接受了。
房源信息哪里找
前面说的都是我们的需求，确定了之后就要开始行动了，买房最怕不对称，所以收集信息是重中之重。下面列举了我们找房时候经常使用的渠道和一些不负责任的评价：
二手房
贝壳——毫无疑问，第一步肯定是上贝壳，多联系几个中介看看，一般聊聊天就知道中介是否靠谱，觉得靠谱的再约看房。而且贝壳的中介不分区域，全城的二手房只要有在贝壳上挂出房源都可以由一个中介带看，中介费最终会分给带看门店房源所属门店。
自媒体——二手房除了可以在贝壳上找，还可以在几个自媒体上看，这些自媒体也是中介资质，可以带看
- 白先生买房顾问：发布房源和讲座，还提供付费咨询服务，但是我没有具体体验过
- 黄姐深圳买房咨询：发布房源，联系后台会给拉不同的群，因为中介之间有竞争关系所以会出现N多群，带看也是分开的，有点麻烦，体验不好。但是据说很多人都在上面成交，可能房源稍好且中介费会低一点。
新房：
微信公众号：咚咚找房、深房智选、深圳新房讯、老鸭选房、深圳楼市情报……发布新房的公众号实在太多，而且基本上每月没有开盘又在建的新房都会被拿出来溜一遍
微博：龙少教你买深房、唐老师傅、深港D大……传说中的大V，但是因为新房经常会找他们做广告，所以各种分析看看就好，不要太认真
微信群：上述提到的自媒体一般都有组建微信群，没事儿水水群也会获得不少信息
Tips：这里有一个小建议，由于新房开盘时间不确定，想买新房的同时也可以同步看看符合需求的二手房找找感觉。
未完待续
第一部分的内容基本结束，如果觉得太长那么我们只有一句话总结：「从实际需求出发」。新房二手房各有优劣，不同的房子情况也不同，整个买房过程下来，我们的心态基本就像找对象——十全十美的对象基本不太可能找到，如果有，也不属于我们；排好优先级，确定自己能接受和不能接受的就好。下期我们会更新我们打新的整个流程，请持续关注哦。
第二部分已上线，详细打新流程请移步：深圳买房战役（下）：要把新房「打」下来，总共分几步？