与 2019 年的经济下行不同，2020 年的关键字应该变成了经济复苏。
在市场强烈的宽松预期下，央妈也确实稍微松了松紧握的拳头。我们之前说过，降准相对来讲只是增加了货币的供给，对于普通人来说，降息才是实打实的利好，能有效减少贷款利息，缓解还款压力。
这话音还没落，现在又要变更存量房贷（就是老版房贷）的锚点，重新签订贷款合同，也算是变相降息了。
别急，事关月供，我来给大家好好念叨两句。
一，到底怎么回事？
为了防止大家懵逼，我们先来简单交代一下背景。
咱们国家的贷款利率按照不同的贷款时限，有不同的贷款利率。
比如说，2019 年中国人民银行的贷款基准利率如下表所示：
我们都知道，房贷基本都是二三十年的长期贷款，所以适用于五年以上的 4.9% 利率，这也是我们平时所说的基准利率。申请购房商业贷款的时候，说的上浮 10% 也是基于这个基准利率。
二，脱钩基准利率，LPR 你好
但是，房贷以贷款基准利率为锚的情况在 2019 年 10 月 8 日成为了过去式。
与老版房贷不同，新版房贷以 LPR 为锚点，从之前的按比例上下浮变更为在 LPR 的基础上加减点。
那什么是 LPR 呢？
之前的基准利率是由中国人民银行定的，各家银行在央行给定的利率上下细微浮动，不会有太大的差别；但央行基准利率变动频率低，央行自 2015 年后还未调整存贷款基准利率，最近一次调整时间是 2015 年 10 月 24 日；这也就意味着 2019 年的贷款基准利率和 2016 年到 2018 年相同。
而 LPR 则不同，它是由几家综合实力较强的商业银行根据市场情况，跳出央行给定的固定框架，每月主动进行报价，然后再对这几家银行的报价进行加权平均之后得出的贷款市场报价利率。
换句话说，央行由于需要对整个宏观经济进行把控，有时候不会很及时地调整基准利率。LPR 则不一样，报价频率高，可以更好的贴合、反映市场的情况。
三，房贷正式换锚
背景交待的差不多了，下面进入我们今天的主题。
央行日前发布第 30 号公告，存量房贷（就是老版房贷）将在 2020 年逐步变更为新版房贷。
公告主要有以下几点需要注意：
- 转换工作从 2020 年 3 月 1 日起，至 2020 年 8 月 31 日前完成；
- 转换方式分两种，要么转换为 LPR 为基准，要么转换为固定利率，且只可以转换一次；
- 与老版房贷相同，房贷利率每年重新计算，之前浮动比率不变，现在是加点数额不变；
首先，转换时点不用急，耐心等银行找我们就可以了，因为哪怕是我们赶在 2019 的最后两天完成了转换协议的签订，并且 LPR 在 2020 年持续走低，但是我们的还款额也不会发生任何变化，这一点我们后边详细展开说；
其次，关于转换方式，不建议大家选择固定利率，一定要选择 LPR。因为中国现在已经是一个较为庞大的经济体，过去 40 年的超高经济增速可能已经成为过去式，现在经济增速都在放缓，未来利率的走势一定是向下的。举例来说，2008 年的长期贷款基准利率是 7.47%，到 2015 年的时候已经逐步降到了 4.9%，现在最新一期的 LPR 报价是 4.8%，所以利率整体一定是慢慢走低的。
最后，我们来看一下房贷锚点变更为 LPR 以后，会对我们这些房奴造成什么影响。
四，来算笔账
先来摘录一段公告原文：
商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与 2019 年 12 月发布的相应期限 LPR 的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即 2019 年 12 月相应期限 LPR 与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限 LPR 与该加点数值重新计算确定。
假设我有一笔 100w 的住房商业贷款，合同约定贷款执行利率为基准利率上浮 10%，即 4.9% * 1.1 = 5.39%。
2019 年 12 月发布的 5 年期以上 LPR 为 4.8% 。
根据央行要求，转换日起到下一个重定价日要与原合同利率相同。假设我在 2020 年 3 月 1 日进行转换，那我的加点应该是 5.39% - 4.8% = 0.59%，这样就可以保证虽然锚点转换为了 LPR，但我的贷款执行利率仍为 4.8% + 0.59 = 5.39%，与原合同的利率水平相同。
需要说明的是，加点是可以为负的。考虑到以前有基准利率打折的情况，比如说有的人利率是 4.41%，那他的加点就是 4.8% - 4.41% = -0.39%。
和之前的浮动利率相同，计算出来的加点（上例中的 0.59% 或者 -0.39%）将伴随整个还款周期，不再发生改变。
然后在整个 2020 年，这个利率水平保持不变，直到下一个重定价日（2021 年的 1 月 1 日），以 2020 年 12 月的 LPR 报价为基准，重新计算贷款利率。
PS：重定价日应该是客户和银行协商决定的，但是一般都是 1 月 1 日。
这也就是上文中说到的，即使我们能赶在 2019 年的最后两天完成转换，2020 年的基准利率已经确定了，就是 4.8%，不会对我们的还款额有任何影响，所以从现在开始签订的所有转换协议，效果都是一样的。所以我们也不用急，就耐心等银行联系我们就可以了。
之前说到 LPR 会持续走低，我也大概算了一下，以 100w 贷款为例，LPR 每降低 100 个基点，即 0.1%，月还款额就会少 50 块钱左右，虽然说不多，不过聊胜于无嘛。
我这掐指一算，一个月五十，一年六百，省出来 100w 寿险是不是……
五，敲黑板
最后给大家划个重点。
上面的所有知识都可以忘掉，只需要记住等银行来电话叫你去重新签订贷款合同的时候：
- 选择以 LPR 为基准，不要固定利率；
- 重定价周期选择一年一定价；