物业服务收费价格的行政管制涉及中央和地方两个层面，地方规范浩如烟海。本文仅以重庆市为例进行梳理和探讨，希望能增进大家对物业法律知识的了解。

依据《重庆市物业管理条例（2021年修订）》第47条规定，前期物业服务费实行政府指导价。建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费不得擅自超出政府指导价收费标准。

结合现行《重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准（2015年版）》规定，有电梯住宅的四级物业服务收费基准价为1.9元/平方米·月，最高允许上浮15%。

也就是说，在重庆制定新的政府指导价标准前，住宅类前期物业服务费最高不得超过2.185元/平方米·月！擅自超出政府指导价收费标准进行收费的，涉嫌违法。

所以，你家的物业费是否多交了？

要回答上述问题，我们需要系统梳理一下物业服务收费价格行政管制政策的历史流变。

依照《价格法（1997年）》第3条规定，我国现有“市场调节价” “政府指导价”和“政府定价”三种价格形式。三种价格形式在管制强度上呈现“自由——强制”的类型序列。

第18条规定，对于重要的公益性服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。
 

那物业服务收费实行的是什么价格形式呢？

01｜国家立场

早期管制最强，三种价格都有。

1996年，原国家计委、建设部颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费〔1996〕266号)，第5条确立了物业收费的“区分原则”，三种价格都有。当时市场调节价还叫经营者定价。

物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。

后来管制松动，取消政府定价。

2003年，国务院颁布行政法规《物业管理条例》，第41条延续了物业收费的区分态度。2018年修订版调整为第40条，内容不变。

区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

同年，国家发展改革委、建设部联合颁布配套部门规章《物业服务收费管理办法》，第6条明确排除物业收费的政府定价形式。同时，计价费〔1996〕266号文废止。

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

2004年，原建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，物业管理企业资质等级分为一、二、三级，资质等级影响收费标准。2007年将文件名中的“管理”改为“服务”。

再后来，管制进一步放松。

2014年12月17日，国家发展改革委颁布《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号），第1条第6、7项规定，对包含非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务在内，已具备竞争条件的服务价格，要求放开价格。

第一条第（六）项同时规定，前期物业服务收费实行政府指导价。

保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。

2018年3月8日，住房和城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止〈物业服务企业资质管理办法>的决定》，正式废止《物业服务企业资质管理办法》。

至此，国家取消了物业服务企业资质要求，弱化了物业服务行业的事前监管。

总结来看，国家层面在不断放松物业服务收费的管制。

02｜重庆立场

1999年，重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合颁布《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》(渝价[1999]398号文)，区分“公共性服务收费”和“特约服务收费”，后者实行市场调节价。

第7条规定公共性服务收费实行政府定价或政府指导价，以是否成立业委会为区分。

未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；已经成立了业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府指导价。

2004年，重庆市物价局对渝价[1999]398号文补充规定，颁布《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》（渝价〔2004〕778号），新办法自2005年2月28日起实行。

第3条大跨步改采市场调节价。

别墅、高级公寓(住宅)、厂房、市场、物业改变用途等类别的物业服务收费和特约服务收费实行市场调节价，其收费标准由服务和被服务双方在合同中约定。

第7条规定了空置房半价收费。或许是因为投资炒房太多的缘故，这一点在后续新政策中被废除了。

业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业服务费。

但由于当时物业企业有资质限制，导致市场调节价“有名无实”。再加上以前物价较低，人均居住面积不高，虽然物业服务不见得有多好，但物业费也没觉得有多贵。

所以即便当时是市场调节价，但民间没啥反对声音。

2015年，重庆市人民政府办公厅印发行政规范性文件《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）。办法自2015年5月1日起施行，渝价〔1999〕398号文、渝价 〔2004〕778号文同时废止。

新政策再次规定了政府指导价。但适用范围很窄，仅指在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费。

其他各类物业服务收费实行市场调节价，包括：1.非住宅物业服务收费，包括住宅改变用途的；2.前期物业服务合同终止后的住宅物业服务收费；3.超过《服务等级标准》提供服务的住宅前期物业服务收费。

且最终是否适用政府指导价，选择权在开发商与前期物业服务企业手中，而业主要受前期物业服务合同的约束。

《重庆市住宅物业服务等级标准》是《重庆市物业服务收费管理办法》的附件，将服务等级由低到高划分为一、二、三、四级。物业服务收费等级与服务等级相对应。

2015年3月23日，重庆市物价局、重庆市国土资源和房屋管理局印发《关于贯彻〈重庆市物业服务收费管理办法 〉有关问题的通知》（渝价〔2015〕68号）。

该通知的附件，确立了重庆市都市区物业服务收费政府指导价标准，以及住宅前期物业服务超过《重庆市住宅物业服务等级标准》的服务标准。

2017年4月17日，重庆市国土房管局、重庆市物价局印发《关于全面贯彻执行〈重庆市物业服务收费管理办法〉的通知》（渝国土房管〔2017〕309号）。附件：《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读。

通知明确政策实施步骤。2015年5月1日起，《重庆市物业服务收费管理办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月1日起，试点范围扩大至主城区；2017年5月1日起，全市范围内实施。

新旧政策衔接采用“老人老办法、新人新办法”。

《办法》实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行。实施后，新签订物业服务合同的，按新政策执行。

相较于04年老政策，15年新政策名义上对业主有利，但实际执行却被钻了空子。

开发商和物业企业为规避价格管制，多约定选择超四级服务，导致政府指导价无法规制。但实际履行质价不符，广大业主是怨声载道。

2019年《重庆市物业管理条例》修订，第47条规定前期物业服务费实行政府指导价，修订后的条例自2020年5月1日起施行。（最新版为2021年版，条款未变）

前期物业服务费实行政府指导价。发展改革部门应当会同住房城乡建设主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定和动态调整相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

由于15年政策执行中的问题，这次索性直接将政府指导价的实行范围扩大到了全部前期物业服务，不再有其它限制。运行效果如何，有待实践检验。

整体来说，相较于国家层面，重庆立场更为复杂，充满了博弈的味道。

03｜总结一下

1.自2005年2月28日至2015年新政策实行前，住宅类前期物业服务收费实行市场调节价。但是物业服务企业有资质等级要求，实际上价格仍受政府管制。而且，空置房屋可享受半价优惠。

2.自2015年新政策实行后至2020年4月30日期间的住宅类前期物业服务，只有开发商和物业企业主动选择才能实行政府指导价，其他一律实行市场调节价。而且，不再有空置房半价政策。

注意2015年新政策是分区域分段实施的。

3.在2020年5月1日后签订的前期物业服务合同，一律实行政府指导价。按现行政府指导价收费标准，住宅类前期物业服务费最高不得超过2.185元/平方米·月！

以上。