转眼又是一年毕业季。对于一部分走出校园、踏入社会的年轻人来说，「买房」是即将到来的重要话题之一。拥有属于自己的房子，可以让我们第一次获得与住宿舍和租房迥然不同的幸福感和归属感，也可以让我们的资产以稳妥、保值的形式得到妥善安置。本文就与大家分享我收集和整理「选购第一套房」的攻略，希望能给有购房计划的朋友提供一些参考。

• 本文讨论的「住房」均指用地性质为「住宅用地」的「住宅」。用地性质为「商业用地」的「公寓」不在本文的讨论之列。
• 本人不是从事房地产工作的专业人士，因此这只是一份入门攻略，也是一份不完全攻略。对于文中纰漏，欢迎大家理性指正、补充。
• 本人所在城市是广州，对文中因地而异的政策、标准，我会加以明确的说明，请大家以自己所在城市的情况为准。

1 购房资格🎫

购房的第一步是确认自己拥有购买住房的资格。

目前，不少城市都推出了住房限购政策。了解本地住房限购政策最快捷的方法是使用搜索引擎搜索「城市名+限购政策」，在搜索结果中，我们将看到不少由本地宝、知乎上的自媒体、腾讯新闻等对政府发布的住房限购政策的解读帖。读上三四篇，我们就可以对本地的住房限购政策有基本的了解。我们也可以从这些帖子中顺藤摸瓜找到这些政策的政府文件和发布来源，来确认政策内容。根据我的经验，想要从搜索引擎返回的结果中自己找到这些政府政策的发布来源，难度不小。

从目前各城市的住房限购政策来看，限制能否购房的条件主要包括：是否有本地户籍、缴纳社保情况、是否已有本地房产等。而在限购城市的一些行政区域，有可能推出面向高层次人才的较为宽松的购房政策，以吸引人才入驻。

以广州市为例，广州市11个区，除了从化和增城2个区不限购外，其他9个区都实行住房限购：

• 拥有广州户籍的家庭可购买两套房；拥有广州户籍的成年单身可购买一套房。
• 没有广州户籍的家庭或成年单身人士，需连续缴纳满5年社保/个税，才可以购买一套房。

但是近年来，这9个限购的区中，花都、白云、番禺、南沙和黄埔5个区陆续推出了比较宽松的人才购房政策，以降低高层次人才的购房门槛。以白云区为例，只要在白云区辖内的大专院校学习连续满一年，就可以在白云区内4镇获得购房资格。门槛大大降低了。

各地住房限购政策不一而足，无法一一列举。大家有意购房时，需要详细了解所在城市的限购政策，确认自己拥有购房资格。在阅读限购政策和相关的解读帖时，应该留意内容的发布时间，注意政策时效性问题。

2 预算💴

确认自己获得购房资格后，就应该做预算了。对于大多数家庭来说，「首付+申请住房贷款」是比较现实的选择。这时候，我们需要考虑的支出包括三项：

1. 首付
2. 月供
3. 税和其他费用

其中，第1项和第3项是确定购房后短期内就需要支付的支出；第2项是确定购房后相当长的时间内（可能长达30年）每月都需要支出的费用。我们需要根据自己目前和长远的经济状况和计划，客观、理性地做预算，然后根据预算来选房、购房。

2.1 首付

首付是购房时支付给卖家的首付款，这是我们购房时需要立即支付的一笔钱。如果我们购买的是一手房，这笔钱是付给住房开发商；如果我们购买的是二手房，这笔钱是付给住房卖家。首付金额占住房总价的比例因地、因人而异，这个比例也就是我们常说的「首付款比例」。以广州为例，如果我们家庭名下在本市无住房，而且没有住房贷款记录，这是我们首次购房，那么我们支付的首付款比例是30%。

目前在北上广深等一线城市，我们申请个人住房贷款时，商业银行会对我们的首付款来源进行核查。首付款必须是购房家庭（包括父母、岳父母等）的自有资产，需要提供流水证明，严禁借贷付首付。如果我们有消费类贷款或信用卡分期业务，还需要提前结清。大家需要据此客观计算自己可以提供的首付金额。

2.2 月供 

对于首付之外剩余的部分，我们可以申请个人住房贷款。个人住房贷款分为：

• 商贷：向商业银行申请个人住房商业性贷款。
• 公积金贷款：向住房公积金管理中心申请个人住房公积金贷款。由住房公积金管理中心委托商业银行发放。
• 组合贷款：同时申请个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款。

商贷和公积金贷款年利率会因各人的房产和房贷情况、贷款的商业银行不同而有所差异。以广州为例，首套房且贷款年限超过5年时的中国工商银行参考商贷年利率和公积金贷款年利率分别为5.3%和3.25%（商贷年利率会根据贷款人情况上下浮动，此数值仅供参考）。

公积金贷款利率通常低于商贷年利率，申请公积金贷款可以为我们省下可观的贷款利息，是我们购房贷款的首选。不过，公积金贷款是有一定额度的，因此，我们可以选择组合贷款，将其中的公积金贷款额度拉满，其余的申请商贷。申请公积金贷款的条件和可贷额度因地而异，以广州为例：

• 我们需要连续足额缴存住房公积金足够长的时间，才可以申请公积金贷款。如果是本地户籍，需要连续足额缴存一年；如果非本地户籍，则需要连续足额缴存两年。
• 个人的公积金贷款可贷额度根据「单位缴存或自愿缴存」、「公积金账户余额」和「月缴存额」等情况计算得到，一个人最高额度为60万元。具体可贷金额可在住房公积金管理中心网站查询。
• 两人购买同一套住房共同申请公积金贷款，可贷额度为每人可贷额度之和，最高额度为100万元。

各地的公积金贷款条件和额度不同，请大家以当地的情况为准。

非首套住房的首付比例和贷款年利率都比首套住房的高出不少，「购买第二套房」不在本文的讨论范围之内，但建议大家详细了解相关的家庭购房套数、是否有贷款的认定标准，以确认自己购房的首付比例和贷款年利率。

确认了首付和贷款方案之后，我们就可以计算月供了。我们可以使用房地产经纪公司的app和微信小程序里提供的「房贷计算器」，输入我们的住房总价、首付和贷款情况等信息，就可以获得我们的月供金额。月供的方式分为「等额本息」和「等额本金」两种：

 大家需要根据自己的收入和还款能力，选择月供方式。

2.3 税和其他费用

我们购房时还需要缴税和其他费用。这些税和费用通常在确定购买住房后的较短时间内就需要缴纳，因此我们在做预算时也需要将它们考虑进来。根据所购买的住房是一手房或二手房的不同，我们需要缴纳的项目不同。以下分别介绍购买一手房和二手房时数额较大的缴纳项目，对于缴纳数额较小的项目就略去不提了。

2.3.1 购买一手房

如果我们购买的是一手房，那么我们需要缴纳：契税+物业维修基金。

契税是土地、住房权属转移时向其承受者征收的一种税收。我们购买住房时取得住房权属，应当依法缴纳契税。政府部门会对住房进行评估，产生一个报价，称为「核税评估价」，然后择核税评估价和网签价的高者，用于计算交易过程中产生的各种税费¹。如果我们家庭名下无「产权住宅」，这是我们第一次购房，那么需要缴纳的契税的计算方法是：

• 建筑面积≤90平方米：契税=核税评估价和网签价的高者÷1.05×1%
• 建筑面积＞90平方米：契税=核税评估价和网签价的高者÷1.05×1.5%

物业维修基金是我们向开发商缴纳的，专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，按住房的建筑面积缴纳，通常为每平方米100元左右。

2.3.2 购买二手房

如果我们购买的是二手房，那么我们需要缴纳：契税+土地增值税（可能需要缴纳）+个税（可能需要缴纳）+中介费。

契税的计算方法与一手房的相同。

土地增值税是向转让房地产并取得收入的二手房卖家征收的税收。个税即个人所得税，这是向二手房卖家出售住房的所得而征收的税收。土地增值税和个税的计算方法是：

• 增值税=核税评估价和网签价的高者÷1.05×5.3%
• 个税=核税评估价和网签价的高者÷1.05×1%

土地增值税和个税虽然是向卖家征收的，但是在二手房交易中，卖家会让买家承担土地增值税和个税费用；或者将金额添加到住房报价中，变相由买家承担。如果住房已经居住满5年，且是卖家在省内的唯一住宅，即「满五唯一」，则免征增值税和个税，因此在二手房交易中，「满五唯一」是有吸引力的卖点之一。免征年限请以当地的情况为准。

中介费是我们达成二手房交易时向住房中介支付的费用。中介费通常是成交价的1%~1.5%，不同中介的收费比例有所不同。

3 选房🔍

确认了购房资格和购房预算，我们就可以进入激动人心的选房环节啦。选房是一项大工程，需要考虑的细节很多。以下列举一些「共性」的话题与大家分享、讨论。

3.1 区域

3.1.1「学区房」

对于一些购房者来说，「学区房」关乎小朋友的教育，是购房时重点考虑的因素。那么，什么是「学区房」呢？目前，多个大城市实行小学、初中「划片就近入学」的政策。这些城市里的学校会被规划一个区域，户口在这个区域内的适龄儿童可以进入这所学校就读，这就是「学区房」的由来。好学校所在区域的「学区房」自然十分抢手，住房价格也随之水涨船高。

对于「学区房」，有一些问题值得关注。首先是「学区」的划分和调整。教育行政部门会为每个学校明确规划学区，而且可能会对学区进行调整。大家购房时不要轻信住房开发商的宣传，或者想当然地认为「这个房子离学校挺近的，应该是在学区里的」，应该认真查询住房所属的学区划分和调整情况。

另外，购买二手学区房时，还需要考虑学位占用问题。如果卖家儿童占用了学区房学位，那可能会影响购房者儿童的顺利入学。目前，似乎尚无便捷的官方途径可以查询学位占用情况。因此，大家购二手学区房时，一方面需要向卖家详细咨询情况，另一方面可以在合同中加入明确的学位占用条款来规避风险，保护自己的权益。

大家可以参考以下一些讨论「学区房」的帖子：

• 广州买学位房的2个提醒与5个实用建议
• 扫盲 买学位房怕学位被占用？看各区学位占用年限要求及解除办法

3.1.2 通勤时间

购房时选择距离上班地点近的区域，缩短每日通勤时间，可以大大提高我们的幸福感。现在我们可以很方便地在各家地图app中获取到某个地点到上班地点的通勤方案和时长，也可以使用我派作者@daibor开发的公交线路辐射工具，固定上班地点，设置「出行圈时间」，获公共交通的辐射路线，作为选择购房区域的参考。

通常，30-40分钟的通勤时长是比较舒服的。不过，对于采用公交车和地铁的通勤方案，大家需要评估这个方案在上下班时段公共交通工具的拥挤程度。要知道，在大城市的早晚高峰，连续两三趟都挤不上热门线路上的公交车或地铁可是常有的事。

另外，对于即将或已经成立家庭的朋友来说，如果小两口不在同一个工作地点上班，那么还存在取舍两人的通勤时间的问题。是选择在两人工作地点的中点购房呢，还是优先考虑其中一人的通勤时间？这是一个需要小两口好好斟酌的话题。

3.2 楼体构造

住宅楼盘常见的楼体构造包括塔式、蝶式、板式等。楼盘的楼体构造会影响楼盘的住宅的采光、通风和公摊面积等。出于对知识产权的考虑，请大家移步以下帖子来了解楼体构造的分类和选择：

塔楼、板楼和蝶状楼怎么选？楼房平面图告诉你答案

3.3 住房朝向

大家对「坐北朝南」一词一定不陌生。「坐北朝南」原指古代平地院落背朝北，门向南而开，「朝」指正门的朝向。来到现代，我们谈住房的「朝向」时，更多是指住房的客厅、阳台等重要的功能区的朝向。朝向影响到住房的光照和通风，我们回到中学地理课本来讲清楚其中的道理。

地球是以23.5°的倾斜角度绕着太阳公转的²。在一年中的不同时候，太阳光直射地球的位置不同，因此产生了四季交替。太阳光直射点在北回归线和南回归线之间移动。我国位于北半球，且大部分国土都位于北回归线以北。对我们来说，太阳光多从南方以一定角度倾斜射来。因此，阳台或主要采光面朝南的房子可以获得充足的光照；朝北的房子的采光则会比较逊色。而太阳大致东升西落³，朝东的房子会在早晨迎接太阳光；朝西的房子会在下午获得太阳光照射，即「西晒」。另外，我国位于亚欧大陆东南部，冬季盛行来自高维度大陆的偏北风，夏季则盛行来自低纬度海洋的偏南风⁴。这是不同朝向房子通风情况的影响因素之一。

结合光照和通风，住房不同朝向的关键点归纳如下：

以上的讨论和归纳只是大方向上的参考。对住房朝向的选择，不应该拘泥于这些现成的经验一概而论，而应该根据实际情况具体分析：

• 根据所在地域考虑：日照时长短的盆地地区和冬日漫长而寒冷的北方地区，对「西晒」不太敏感；冬天寒风凛冽的地区，可能会避免「南北通透」而选择「坐东朝西」的格局，等等。
• 根据住房不同功能区考虑：客厅考虑保证充足采光；厨房有热源和油烟，其朝向应考虑「油烟倒灌」问题；卫生间考虑保持干燥和杀菌消毒；卧室考虑早晨阳光照射影响睡眠和下午西晒炎热影响晚上休息的问题；朝西的房间设有阳台可以减弱西晒的影响等。
• 结合楼盘的楼体构造考虑：塔式、板式、蝶式等不同楼体构造的各户型各有优劣。
• 结合楼盘密度、层高综合分析。

大家选择住房朝向时，应该充分考虑以上各点，根据自己的需求和喜好，适当作出让步和坚持，多多与销售人员沟通，多到现场体验。

以下是一些介绍「住房朝向」的优质帖子，供大家阅读参考：

1. https://zhuanlan.zhihu.com/p/196679872
2. https://news.lianjia.com/bj/baike/017994.htm
3. https://zhuanlan.zhihu.com/p/41536879

3.4 楼间距和层数

「楼间距」指两栋楼房之间的距离；「层数」是指住房位于建筑物的层数。顺着住房的「朝向」往下说，楼间距和层数也是影响光照和通风的重要因素。此外，它们还影响住房的隐私、视野、噪声和扬尘等情况。

通常来说，住房楼盘的「楼间距」越大越好。因为大的楼间距可以提供充足的光照和通风、良好的视野和隐私保护，可以减少相邻楼房传来的生活噪声。目前，国家对住房楼间距有明确规定，以确保楼盘最底层住房在一年中都可以有光照保障。因此，个人认为，对于楼龄较小的楼盘，其楼间距应该可以符合规定；对于楼龄大的老住房，大家就需要多留个心眼了。

至于「层数」的选择，则需要好好斟酌了。虽然高的住房层数可以带来充足的光照和通风、良好的视野，减少道路噪声和扬尘，但是层数过高的楼层，尤其是顶楼，可能会面临暴晒、天台渗水等问题。此外，大家可能会对楼层数字有所偏爱和忌讳，不同层数的住房价格可能不同，这些都是需要我们考虑和参详的。另外，2005年起实施的《民用建筑设计通则 GB50352-2005》按层数对住宅建筑进行如下分类：

• 一层至三层为低层住宅
• 四层至六层为多层住宅
• 七层至九层为中高层住宅
• 十层及十层以上为高层住宅

虽然该通则目前已经作废，但这个层数的分类方法仍在不少购房贴中广为流传，大家可以参考。对于楼间距和楼层的讨论和选择，网络上已经有很多帖子加以详细介绍。出于对文章篇幅和知识版权的考虑，本文不展开细谈，请大家参考以下帖子：

• 详解楼间距：楼间距到底多少才合适？
• 买房如何选择楼层？楼层选择指南

3.5 住房的各种「面积」

住房的「面积」分为建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、赠送面积等。其中，前三者的关系是：

• 建筑面积=公摊面积+套内建筑面积。

楼盘开发商或者住房中介的房源海报上展示的面积通常就是「建筑面积」。而「公摊面积」是指每套住房所依法分摊的电梯井、过道走廊、管道井、公共门厅过道、楼梯间等公共建筑的面积。我们购买的住房，需要将建筑面积减去公摊面积，剩余的面积才是我们住房内部的「套内建筑面积」。如果要再加细分，套内建筑面积还可以分为套内使用面积和套内墙体面积等。为此，有一个「得房率」的概念：

• 得房率=套内建筑面积÷建筑面积

楼盘的层数和楼体构造会影响得房率，下表是一组来自网络的数据，供大家参考：

得房率并非越高越好。虽然高的得房率可以让我们的住房具有高的性价比，但是高的得房率意味着更小的公摊面积，这可能说明楼盘的过道、大堂等比较狭窄，会影响居住体验。

另外，有的楼盘在宣传时会打出「0公摊」或得房率超过100%的标语，这是把「赠送面积」计算进来到套内建筑面积里了，有偷换概念、虚假宣传之嫌。赠送面积是指有的住房赠送的飘窗、阳台、天台等位置的面积。关于赠送面积，有几点需要注意：

• 住房的赠送面积可能大于公摊面积，所以该住房貌似「0公摊」，但其实公摊面积仍是存在的。
• 大家在做选择时，要判断赠送的面积是否实用。
• 写入购房合同的只有建筑面积，赠送面积只写在合同的补充协议里面中。

3.6 期房和现房

我们在选购一手的新楼盘时，会遇到期房和现房的概念。「期房」是指开发商只有预售许可证，而尚未取得不动产登记中心颁发的房地产权证的住宅；而「现房」是指开发商已经取得了房地产权证，可以为购房者办理房产证的住宅。更加通俗易懂（但不太严谨）地说，期房通常就是指尚在建设中，还不能立即交付使用的住宅；而现房是在短期之内就可以办妥手续，交房入住的住宅。

期房是存在一定的风险的。首先，期房未完成建设，选购时只能看沙盘、参观样板房、听销售讲解，我们无法实地观察房屋的采光、通风和是否漏水等情况。另外，期房存在开发商因为资金问题跑路、楼盘烂尾、延期交房等风险，这时候选择体量大、靠谱的开发商就很重要了。相比之下，现房的风险则会小很多。不过，期房存在一个优点，那就是它通常会提供比现房力度更大的购房优惠。

交房时间方面，现房通常在短期内即可入住；而期房通常需要一到两年才能交付入住。这是影响我们选择期房或现房的另一个重要因素。

3.7 其他

选房还有很多值得考虑的细节，比如住房的房龄、住房周边配置、管理小区的物业公司等等。欢迎大家在评论区分享更多的选房技巧和经验。

尾声

买房是一件大事，其中的门道和细节很多。本文是一篇雨露均沾、抛砖引玉的入门攻略，旨在让小白读完之后可以对「买房」这件事有一个大致的了解，对所需要考虑的内容有一个初步的掌握。希望过来人和达人们可以多多分享买房的经验和细节，祝大家早日拥有属于自己的「一亩三分地」！